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放开农村土地流转 小产权房可否转为租赁房?
nctudi.com 来源:农林宝 时间:2018-04-26 09:27:39

  三农问题始终是中国政府面临最大的问题,解决农民生活问题,过去交缩小剪刀差,现在是让农民有更多财产权收入,改革开放以来,解决中国农民的生活问题,走过了从承包责任制,到30年承包权不变,再到免征农业税,然后再到给与农业补贴,中国农民的生活负担是逐步减轻。但是,我们也不难发现,真正让农民富起来的,不是围绕农业生产打转转,二是农民工进城务工。农民进城遍地黄金,在家乡面朝黄土背朝天,干一年可能不如进城打工一个月的收入高。农民进城务工也带了不少社会问题,农村空壳化了,很多土地荒废了,农村留守老人、留守儿童的问题严重了,等等。。。

  现在新农村建设,特色小镇建设正如火如荼地展开,让农民有更多财产性收入在此提到日程。利用宅基地整合和放开集体建设用地经营,既是解决土地市场放开难题,也是为农民持有长久性财产收入的有效途径。目前,北京已经批准了多块农村建设用地建设定向租赁房,解决附近企业职工住房问题。

  这些年,关于农村建设用地问题一直备受重视,建立城乡统一的建设用地市场是用地改革的一个大方向。前几年,要求在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。

  在我国,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍,用土地流转或更加市场化的方式帮助农民财产增值,不仅涉及到广大农民福祉的保障,实际上也涉及到潜在的庞大市场能否开发出来的问题。因此,必须让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制。

  小产权房是高房价下的住房市场的一个怪胎,虽然是怪胎,但是很多人都喜欢,所以解决起来就很难。有关部门多次紧急通知:坚决叫停在建在售小产权房。多次强调,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。建立城乡统一的建设用地市场等改革措施,坚持依法依规,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。通知强调,农村集体土地不得用于经营性房地产开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。

  为什么一方面是要给农民更多的财产权,改变农民住宅不能升值的问题,把农民的住房也具有与城市房屋同样的权利。另一方面,有强调原来关于农村土地的原则不能突破。着究竟是怎么一回事?著名开发商代表,任志强曾怒斥小产权房的违法性,认为允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样。他直言不讳地警告说,“千万别买,让小产权房转正,想都别想。”而住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也曾解读过,是否能转正,关键在于是否为建设用地,是否符合规划,如果用农地建的宅基地和小产权房肯定不可能转正。同时,需要对这些小产权房进行处置,比如补交地价,否则不公平。顾云昌的观点显然与国家有关部门的精神相悖。国家要求小产权房一律都是违法工程,不予追认,也不准销售。

  著名财经评论人马光远却认为,小产权房对稳定中国房地产市场、增加供应、解决居民住房问题功不可没,小产权房转正是必然的趋势。顾云昌也认为,从中央提出建设统一的城乡建设用地来看,小产权房变大产权是必然趋势。但是,中央层面对于小产权房问题从未松口,国土资源部曾多次强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。现实问题是,小产权房的量太大了,屡禁不止,有些地方小产权房占到市场的百分之四十左右。北京最大的小产权项目都上百万平米。现在,要拆除,也确实很难,现在看,转为租赁住房,与现在的开放农村建设用地高租赁住房建设不矛盾。

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