2004年，我获得了35亩土地的使用权，并办理了土地使用权的相关手续，还承诺解决原乡镇企业4300余万的债权债务问题。9年间，公司为这35亩的土地花费6300多万元，但指挥部却只愿意根据2004年购入时的价格及这些年的存款利率进行补偿，给出的价格是1300万元，每亩不到40万元。—被征地企业法人王明

　　2011年，国务院出台了《国有土地房屋征收与补偿条例》，根据新条例，如果政府需要征收房屋和土地，对被征收房屋及下面的土地价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格，且当有具有资质的房地产价格评估。指挥部应该根据文件要求，请第三方机构进行资产评估，然后进行补偿。—被征地企业法人王明

　　云南省城乡规划设计研究院一名不愿意透露姓名的城乡规划设计专家介绍，2009年以前，草海还属于保护用地，并未归纳为城市建设用地，但当时昆明已经兴起地铁建设。据他了解，地铁1、2号线首期工程概算总投资要230多亿元，但是建设方—昆明轨道公司，资金并不充裕。为此，市政府将草海北片区等片区土地的一级开发权交由轨道公司。

　　目前，昆明能够开发的土地已经不多，作为昆明市内目前具有最大开发价值的草海片区，是市内环境条件比较好的区域。充分发挥这一区域的价值，肯定是开发方极为看重的问题。“其中也必然包括控制拆迁成本，以及充分实现价值。”

　　如今企业的厂房宿舍被出租给外来人员，部分用作废品收购站。

　　6家被征地的企业称，政府表示只按照2004年他们购入时的土地价格及利息补偿

　　与此同时，由于历史原因，这些企业的建筑缺少审批手续，面临被强拆的境地

　　“当年政府需要钱时要我们进来开发，土地升值了，却要赶我们出去。”这是4年来，生意人王明最深的感悟。

　　7月中旬，王明位于西山区草海北片区的公司接到了由昆明市西山区城管局签发的《限期拆除告知书》，告知书称，要对公司未办理建设规划许可证的建筑物进行强制拆除。同时收到《限期拆除告知书》的，还有该片区的另外5家企业。6家企业随即向西山区城管局提出申诉，并要求召开听证会。昨日，听证会举行。

　　博弈的背后，是6家企业与政府在土地征收及建筑物拆迁如何补偿存在异议。2009年政府开发草海，他们6家企业称：“所在的土地（约60亩）征收时，政府说只按2004年购入时的土地价格及利息补偿，不及现在市值的20分之1。而从2004年至今，我们对每亩土地的投入早已超过当时的购地价格。”

　　拆除通知

　　7月15日，福海街道办区域内的昆明互盈投资顾问有限公司总经理王明接到了西山区城管局发来的《限期拆除告知书》。

　　这份告知书称，公司现有土地上的部分建筑没有办理建设工程规划许可证，将依法进行强制拆除。

　　紧邻王明公司旁的昆明派宏商贸服务有限公司、云南保捷汽车维修有限公司、昆明如新经贸有限公司、昆明金钰酒店用品公司、西林县城州建筑公司一处也收到了类似的告知书。

　　“实行草海开发以来，政府从来没有直接与我们面谈拆迁补偿问题，现在却因为历史遗留的产权问题要对我们进行强拆。”王明说。

　　王明所说的草海开发源于2009年，当年1月，《昆明城市总体规划修编（2008-2020）》通过，草海定位为新昆明“城市客厅”，在未来将被建造为集公众休闲娱乐、观光旅游、创意研发、文化艺术和各式特色住宅功能为一体可持续发展的公共社区。

　　2009年12月28日，草海项目正式启动，当时的报道称，草海北片区区域内需拆迁各类建（构）筑物约609.3万平方米，需征用土地14587.28亩，上述6家企业也属于拆迁的范围。

　　规划中，6家企业所在地被列为草海回迁安置房建设用地，4年间，它们附近的建筑相继被拆除，唯独它们还没有签署搬迁协议。

　　取得土地

　　1993年，国务院关于农业和农村经济发展若干政策开始实施，以王明为代表的上述6家企业响应国家发展农村经济的号召，与福海办事处第八社联合兴办的乡镇企业，在此地接手了原乡镇遗留下的厂房和宿舍。

　　当时，村小组出地，企业在地上建厂房，6家企业先后建起了羊毛厂、餐饮店。“当时能办企业的没有几个，我们在那时还是比较风光的，感觉很有面子。”派宏商贸服务有限公司董事长魏云新很怀恋企业起步时的风光，他们是当时福海乡最早的万元户。

　　从1993年到2004年，6家企业在没有产权的企业上一步一步发展起来，魏云新介绍，他的公司员工最多的时候有100多人，占地面积20多亩。

　　2004年，昆明政府出台《昆明市关于进一步整治整顿土地市场秩序中若干问题的处理意见》，意见中要求，对地上建（构）筑物已建成，能在规定时间内缴清有关税费的用地，可依法完善建设用地手续。

　　在此背景下，草海片区的集体土地开始改为国有土地，这些从上世纪90年代就开始建厂做企业的公司，拥有优先征地权。

　　随后，6家公司相继签署了国有土地出让合同，成为了合法的使用权所有者，6家企业共持有土地近60亩，土地证上写明企业享有土地使用权50年。其中王明的两家公司占地最多，有35亩，最少的约1亩。

　　地价之争

　　2009年，市政府出台开发草海片区规划，市轨道交通有限公司（下称轨道公司）为一级开发商。这个设在市政府国资委下面的国有独资公司，是市政府在城市轨道交通建设领域重金打造的投融资平台。

　　随后，西山区政府设立了“西山区滇池草海保护治理和开发建设指挥部”（下称“指挥部”）。同年6月，指挥部制定了项目征地拆迁货币补偿实施细则。这6家企业被纳入所在地被规划为草海回迁安置房建设用地。

　　但这6家企业至今均未签署搬迁协议，“赔偿太低了，如果我们答应签约，企业的本都收不回来。”王明说，双方最大的争议在于土地征收的赔偿标准和建筑物拆迁的赔偿标准。

　　“2004年，我获得了35亩土地的使用权，并办理了土地使用权的相关手续，还承诺解决原乡镇企业4300余万的债权债务问题。9年间，公司为这35亩的土地花费6300多万，但指挥部却只愿意根据2004年购入时的价格及这些年的存款利率进行补偿，给出的价格是1300万元，每亩不到40万元。”王明说。

　　以云南保捷汽车维修有限公司为例，2004年，公司在草海购置了3.1亩土地，据企业法人叶伟介绍，作为工业用地，征地的价格为每亩65.3万元，但是今年提出的补偿金额却只有每亩47万元。

　　为何9年之后，政府征地价格反而变少？叶伟介绍，对于征地，指挥部出台的文件中表示，如有企业有征地发票，政府则按照当年征地发票上的价格及这些年间的存款利率来算，如果没有发票，则根据当时征地时上缴的各类税金来测算土地价格。

　　“2004年时，我们买土地找的是村一级单位，那时候都是白纸黑字，并没有发票。”叶伟说。

　　违规建筑

　　除了在土地征收补偿上存在异议，6家企业在建筑物拆迁补偿上也持有不同意见，这也是城管局下发拆迁通知书的原因之一。

　　以魏云新的公司为例，其17亩土地被公路分割为南院和北园。其提供的资料显示，南院的建筑面积为814平方米，而北园的建筑面积为1500多平方米。其中，由于历史原因，北园的建筑并未取得产权证。

　　魏云新介绍，1993年时，北园的大部分建筑就已建设，且当时昆明也没有城市规划法，不存在违建一说。2004年企业在征收土地时，考虑到北园建筑还不具规模，为了预计将拆了重建，因此并未办理产权证。

　　“2004年到2009年间，我们去找各个部门办房屋产权证，但此时对方却不给办理。”魏表示，2011年底，指挥部下属的办公室曾面对面与他谈过一次，但对方表示，他们所拥有的建筑物只能按照补偿条例中农村集体经济组织建盖的生产生活用房和附属设施用房补偿方式，给予一次性补偿，其中，框架结构900元/平米，砖混结构700元/平米，砖木结构500元/平米。

　　但魏云新表示，公司的建筑成本每平米早已过千，补偿标准还抵不上当时的建筑成本。魏曾对公司的建筑进行了资产评估，其中南院砖混结构建筑成本为2600元，竹混结构则为1600元每平米，北园和南院2400平米的建筑，其评估价在2200万元左右。

　　和魏云新一样，其他5家企业也表示，政府制定的补偿价格，远远低于建筑价格。从2009年至今，6家企业与政府代表已进行多次洽谈，均未就赔偿问题达成一致。

　　5月份，6家企业被指挥部约谈，对方向公司负责人表示，西山区政府命令5月31日之前强制拆除6家企业土地上的房屋。

　　为此，其中5家企业于今年5月15日向西山区人民政府提交了“关于要求政府公告征收国有土地上房屋《征收决定》《征收补偿决定》的请求”，请求希望，区政府能及时依法公告请求人房屋的《征收决定》和《征收补偿决定》。

　　该请求同时呈报到省人大、省政府、省纪委、省监察厅等10多个领导和部门，但据了解，该请求至今仍未得到有关部门的正式回应。{Npage}

　　补偿依据

　　上述6家企业所说的征地补偿办法，源于2009年12月由指挥部制定的《草海项目征地拆迁货币补偿实施细则》。

　　细则中，对国有土地中依法办理过出让手续的，补偿标准中有这样一条：属于“8·31”清理完善手续齐全的，按当时取得土地的本价加银行同期存款利息补偿，手续不全的按农地征用价补偿。

　　标准中提到的“8·31”，是指2005年8月31日，昆明从2003年开始开展的清理整顿土地市场秩序完善历史遗留用地手续工作结束。上述6家企业的土地，均属于在“8·31”清理期间所征用的。

　　在对建筑物的拆迁补偿中，明确写明：“农村集体经济组织建盖的生产生活用房和附属设施用房补偿方式按照建筑成本造价，给予一次性货币补偿（含室内装修）”，其中，框架结构、砖混结构、砖木结构、土木结构补偿标准分别为每平米900元、700元、500元、300元，被6家企业简称为“三五七九赔偿法”。

　　6家企业均认为，按照这样的赔偿办法，企业都要破产。“指挥部说，给2500万元打包我所有的产权和建筑，我仅建筑成本就2200万元，加上地价和这几年的贷款利息，总成本近5000万元。”魏云新介绍。王明则说，他的两家公司有近35亩土地，9年间投入6300万元，政府却只愿赔偿1300万元。

　　“2011年，国务院出台了《国有土地房屋征收与补偿条例》，指挥部应该根据文件要求，请第三方机构进行资产评估，然后进行补偿。”王明说，根据新条例，如果政府需要征收房屋和土地，对被征收房屋及下面的土地价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格，且当以具有资质的房地产价格评估。

　　以王明为首的这6家企业认为，新规实施旧规当废除，政府应请第三方机构对土地和房屋进行综合评估，然后协商赔偿。“我们要求不高，但是不能让我们赔本，不能政府需要我们开发时，喊我们进来，现在土地升值了却赶我们走”。

　　记者致电指挥部负责6家企业片区征地拆迁的负责人刘某，但对方并未直接回复，而是表示需通过与西山区委宣传部联系方可透露具体情况。西山区委宣传部工作人员则表示，宣传部也只起到桥梁作用，记者需要将问题列好发至宣传部，宣传部会代为转达。

　　草海片区开发联动轨道公司

　　昆明市政府办公厅一份会议纪要显示，将草海片区配置给昆明市轨道公司，进行土地开发，所得收益用于轨道交通首期工程建设资金和还本付息

　　2004年，获得土地使用权后的王明，最初计划修建办公场所和员工住宅，计划还未实施，政府就将此地规划为绿地建设，不允许修建其他建筑。绿地计划不久再次被更改，变成了修建高尔夫球场。高尔夫球场尚未开始修建，该片区又成了体育场所规划地，最后变成了草海安置房规划用地，称为“37号地”。

　　频繁地更换规划，6家企业到现在没有取得期望中的项目营业执照，从2004年至今，6家企业的60余亩土地上没有新建过任何建筑，也没有从事计划内的经营活动。

　　王明的厂低价租给了外来务工人员，居住了200余名务工人员，部分租给近30户废品收购站。叶伟则因经营不善，导致无钱负担工人工资，他期望，这块地能获得应有的补偿，将工人工资结清。

　　企业赚不了钱，等待着合理的补偿，然后离开，而政府在草海项目拆迁上却面临困境。2009年项目启动时，曾对项目进度提出要求，“2010年3月前完成80%的拆迁协议签订、6月前全部完成拆迁协议的签订和80%各类建（构）筑物的拆除”。根据西山区政府网站公开资料显示，截止到上月28日，草海北片区累计完成拆迁拆除345.84万平方米，仅占总面积的56.76%；累计完成征地8632.27亩，占总面积的59.18%。

　　王明透露，自己获得了一份2009年7月31日昆明市人民政府办公厅印发的《市政府草海片区土地一级开发专题调研会会议纪要》。纪要称，为筹措市轨道交通项目的建设资金，将草海片区配置给昆明市轨道公司，进行土地开发，所得收益用于轨道交通首期工程建设资金和还本付息。纪要中要求轨道公司在两年内初步完成草海片区的开发建设，力争两年完成征地拆迁安置工作。纪要还对如何通过开发获取收益提供了路径指导。

　　对此，云南省城乡规划设计研究院一名不愿意透露姓名的城乡规划设计专家介绍，2009年以前，草海还属于保护用地，并未归纳为城市建设用地，但当时昆明已经兴起地铁建设。据他了解，地铁1、2号线首期工程概算总投资要230多亿元，但是建设方—昆明轨道公司，资金并不充裕。为此，市政府将草海北片区等片区土地的一级开发权交由轨道公司。

　　目前，昆明能够开发的土地已经不多，作为昆明市内目前具有最大开发价值的草海片区，是市内环境条件比较好的区域。充分发挥这一区域的价值，肯定是政府和开发方极为看重的问题。“其中也必然包括控制拆迁成本，以及充分实现价值。”

　　听证会

　　20余年前老房缺审批手续被认定“违规建筑”

　　在6家企业相继收到西山区城管局签发的《限期拆除告知书》后，6家企业随即向西山区城管局提出申诉，并要求召开听证会。

　　昨日，针对王明的两家公司的听证会在梁家河办事处会议室内举行，西山区城管局副局长叶勇，听证委员杨长生、朱峰，与王明就两家公司的部分建筑物是否属于违建、所在企业是否属于城市规划范畴等问题进行了举证、质证。

　　争议一

　　限期整改通知书是否有效

　　听证会上，对6家企业下达《限期拆除告知书》的综合执法队崔队长称，由于申请听证会的两家企业至今未办理建设工程规划许可证，所以向其下达限期拆除告知书，并已查明两家公司地上房屋的面积。

　　对崔队长的陈述，王明质疑《限期拆除告知书》为何不写时间，为何告知书7月17日下达，却在7月30日才开始到工地测绘取证，为何自己质疑测绘数据真假时，对方始终没有听取意见。

　　王明认为，由于1995年以前两家公司所处的福海乡第8社还不属于城市范围，并且建盖房屋时还没有关于办理建设工程规划许可证的法规出台，所以并不需要办理建设工程规划提地证，而《限期拆除告知书》上不写建筑时间也是这个原因。况且就算违建，按照法律规定，两年内政府如果不管，就不应当再事后追究。

　　“在城管局将测绘数据告知我时，我对数据真实性提出了质询，希望请第三方机构进行测量，但是城管局最后并未实施。”王明认为，告知书执法主体违法、执法程序违法、行政处罚已过时效。

　　对此崔队长则表示，1995年前的昆明规划无法提供，对于先发告知书，然后再取证，听证委员杨长生表示，在告知书发出前，就已经取证过，7月30日取证属于再次取证。

　　争议二

　　建筑是否在1995年规划的城市范围内

　　告知书上称，王明所在的两家公司部分建筑未办理建设工地规划许可证，违反了《中华人民共和国规划法》，因此要对其强制拆除。

　　王明介绍，他所代表的两家公司地上建筑物建设时间在1995年以前，昆明市的城市规划需经国务院批准，而1995年前昆明市还没有明确具体划定城市规划区范围，直至1998年6月30日，昆明市城市规划管理条例才颁布实施。所以并不能判定6家企业当时在城市规划区内。

　　王明认为，其公司的建筑是乡镇投资建盖，投资建设审批程序只能适用《村庄和集镇规划建设管理条例》，并不适用城市规划法。

　　而崔队长表示，“福海乡一直属于昆明范围内，并且西山区曾对其做过规划，所以认定福海乡在城市规划区内”。

　　“既然西山区曾对其做过规划，请你们出示规划书。”王明说。对此崔队长表示，自己也找过当时管辖社区的官渡区政府部门，但是上世纪90年代并没有编制，所以并未找到规划书。

　　争议三

　　要求提供20余年前的“准建证”

　　听证会上，王明提供了证明两家公司的建筑并非违建，企业建筑当时属于农村不适用于城市规划法律的六组证据。

　　对此，听证委员朱峰提出，按照王明提供的证据，两家公司地上建筑物经申请选址定点，获得了政府建设行政主管部门审查批准同意，符合《村庄和集镇规划建设管理条例》。但当年办理合法手续时，有关部门会给出相应的“准建证”，但至今听证申请人没有提供。

　　“我们当时是与乡镇企业合作，20多年前就算有"准建证"，也是当年的乡镇企业持有，我们都是2004年才办完的土地手续，怎么可能有20多年前属于乡镇企业的一纸"准建证"？”王明称。王明表示，愿意在下周三找齐能够找到的文件，提交给执法局，进行再次复议。