中海紫御公馆

　　去年就陷入囤地谋暴利风波的中海紫御公馆，再次被人爆出超低拿地价格。

　　据知情人透露，2002年8月，中海通过合作转让方式获得土地时的楼面地价仅92元/平方米，经过6年捂盘才出售，目前该项目的售价为45000元/平方米。虽然如此暴利，但据爆料人称，一半的土地补偿款还是经过出让方长达5年的诉讼才要回来，而且中海对当年协议拿地时承诺的200平方米公建补偿至今迟迟不予兑现。

　　签约地价仅92元/平方米

　　去年10月，据媒体报道，中海地产的年报披露位于北京南二环边上的中海紫御公馆楼面地价成本仅500元，却卖出4万元/平方米的高价。80倍的暴利，立刻将中海紫御公馆推向“京城最暴利的楼盘”的宝座。但近日，有知情人向记者爆料，其实该项目最初的拿地价格仅为92元/平方米！

　　据该知情人透露，中海紫御公馆所在的地块原本是北京松林里危改小区项目，是中海从北京首建建设有限责任公司以协议转让形式获得，当时的转让费仅2700万元。当时的规划中，地上建筑面积近30万平方米，平均下来，楼面价仅为92元/平方米。

　　这个价格令记者无法相信。在当下楼市谈及百元拿地无疑是天方夜谭，更何况这块地还是在二环边上。据记者了解，即便放到10年前，这个区位的地价也不可能低到如此程度。

　　但这笔交易的确如此。北京首建建设有限责任公司（以下简称北京首建）相关负责人向记者核实了该信息的真实性，并出示了当年的合作开发合同。

　　在这份签订于2002年8月的开发合同上约定了中海需分5期、以补偿款的形式付给北京首建2700万元转让金，转让的松林里危改小区规划总建筑面积37.03万平方米，其中地上建筑面积29.38万平方米。此外，补充合同上约定，项目中的大型公建完成后，中海同意“无偿将200平方米物业（带产权）转让给北京首建”。

　　如此算下来，楼面地价的确低得令人吃惊。{Npage}

　　囤地捂盘6年才售

　　如此低廉的价格拿地，中海却没有马上启动该项目，直到2007年，才领取了《国有土地使用证》，2008年10月才领取了《施工证》，并以“中海紫御公馆”之名同期开盘，售价18000元/平方米。据记者了解，2003年，北京南二环附近的项目售价仅在6000元/平方米左右。囤地6年，房价上涨三倍，但这只是中海紫御公馆高额利润的开始。

　　2009年12月，中海紫御公馆售价跳涨至33000元/平方米，2010年3月，涨至42000元/平方米。如今该项目进入现房阶段，北京市房地产交易管理网上的信息显示，目前该项目拟售价格为45000元/平方米。也就是说现在中海紫御公馆卖一套600平方米的房子，就能拿回当年支付的土地出让金。

　　业内一位不愿具名的资深人士称，不排除中海紫御公馆可能是因为拆迁等因素推迟了开发速度，但是从拿地到开盘竟然长达6年之久，所处的位置又是市中心核心区位，因此很难逃脱“囤地捂盘”的质疑。

　　该人士告诉记者，虽然政府三令五申不得捂盘，但是从这么多年的经验看，大多数囤地捂盘的项目都获得了超额利润，尤其是位于市区核心地段的项目。

　　2010年，中海紫御公馆拿地成本仅500元的信息遭到披露，立刻作为囤地捂盘的典型，成为京城最暴利的楼盘之一。

　　补偿款拖延6年未付

　　当中海赚得盆满钵满之时，当年土地的出让方——北京首建却还在为后期的补偿款四处奔走。

　　“早知道后来房地产市场如此火爆，我们砸锅卖铁也不会卖项目的”。该负责人告诉记者，如果不是因为当时公司的资金实在过于紧张，绝对不会以如此低廉的价格出让松林里地块。

　　2002年，北京首建承建了北京首批经济适用房之一的诚苑小区，但因缺乏启动资金而搁置，首建公司转让项目取得土地转让费的目的就是将该笔资金投入“诚苑小区”。

　　据该负责人介绍，当年房地产项目开发是以滚动开发的形式进行的，前期资金并不需要很多，前期只要投入部分资金办理有关手续，缴纳部分土地出让金后使项目运转起来即可通过其他融资方式继续建设，但是如果前期资金不到位，则项目根本无法启动。

　　为了启动诚苑小区，北京首建忍痛出让了松林路项目以换取启动资金。当时预计一切顺利的话，北京首建将在2004年收到所有款项，但没有想到的是，在北京首建完成了所有责任之后并未收到全部款项，直到2010年，中海仅支付了两期补偿款，就以“合同所约定的付款条件并未完全成就”为由，拒绝支付剩余的1350万元；以规划变更为由，拒绝兑现当初约定的200平方米公建。

　　这样一来，松林里项目转让了，诚苑小区却启动不了，北京首建陷入进退两难的境地。

　　无奈之下，从2005年开始，北京首建就将中海告上法庭，讨要剩余的1350万元、违约金以及200平方米公建。{Npage}

　　被判赔偿金2000余万

　　谈及当年，该负责人一脸无奈，“我们是真没想到中海这么大的公司会这样赖账。”

　　根据合同约定，“合作公司取得本项目的《临时国有土地使用证》和《拆迁许可证》之日起7个工作日内，乙方向甲方支付前期补偿费人民币540万元”，2004年1月，中海即已具备办理土地证的条件，并获得颁发国有土地使用证的《发证函》，中海却并未办理。

　　2004年4月中海取得拆迁证；2007年3月中海领取《国有土地使用证》。2008年6月取得《规划证》；2008年10月取得《施工证》；2008年10月，中海紫御公馆以18000元/平方米的高价首次开盘。

　　但北京首建依然未拿到合同约定中的补偿款，而针对这场交易的官司已经打到了北京市高级人民法院。

　　2009年7月，北京高级人民法院做出判决，认可了北京首建1350万元的补偿款以及违约金的诉讼请求。

　　2010年5月，最高人民法院再次支持了北京首建1350万元的补偿款请求，并认为违约金是约定双方真实意思的表示，没必要调整，但支付起算日期应该从2007年中海拿到《国有土地使用证》开始。

　　这样，经过5年的马拉松诉讼，北京首建才拿到原本早该于2004年就该拿到的1350万元。虽然拿到了一笔高达2300万元的违约金，但对于北京首建而言，宁愿2004年就拿到1350万元。

　　“这6年间，房地产市场变化太大了，我们失去的机会再也不可能重现。”

　　拒不兑现200平方米补偿公建

　　对于中海而言，2300万的违约金只是一笔小钱，就算再加上6000万的市政改造款，除去拆迁费，中海在该项目土地上支出的平均楼面地价也仅280元/平方米。

　　但对于北京首建而言，200平方米的公建依然是项不小的资产，还得尽可能地要回来。根据原规划，松林里项目的二期有一座大型公建，北京首建原打算自己开发，但考虑诸多因素后，还是决定一并转让给中海，条件是公建落成后，中海同意“无偿将200平方米物业（带产权）转让给北京首建”。

　　因为南中轴路的改造，二期所在的土地被划为市政规划用地，公建的规划也就被取消了。中海认为北京首建蓄意隐瞒，称“首建公司在已知南中轴路改造事实的情况下，将二期大型公建列入合作范围，导致中海公司向政府支付6000万元市政改造款，造成重大损失”，并且认为既然公建都取消了，200平方米物业转让之事就无从谈起。

　　该负责人承认原规划的确因为这样的原因变更了，但他强调，此前首建并不知情，而且因为公建被取消之事，中海后期得到了政府的补偿。他给出的证据是一系列规划数据的变更：2002年首建转让项目时规划为37.03万平方米，2003年中海签订土地出让合同时，总建筑面积调整为31.9万平方米，2006年，该地块再次调整规划，总建筑面积变更为37.1558万平方米，而2008年中海正式开始施工时，再度调整到39.24万平方米。

　　“2006年调整过的面积正好与最初签订合同时的面积接近，充分说明政府因取消公建补偿了中海公司，因此，中海应该兑现200平方米公建的承诺。”

　　10月26日，记者就相关问题致电北京中海相关人士，该人士表示“不清楚”，随即挂断电话。

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