国家政策明确规定，任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入

　　法治周末记者刘雪峰刘立民发自河南鹤壁

　　曾经被多家媒体称作“纸上卖楼”的河南鹤壁帆旗大厦及商住项目，顶着重重的舆论压力，目前项目A的大楼（即帆旗大厦）已经封顶。

　　7月3日，记者在淇滨区城南南海路上看见这座几十层的大厦，大厦成船“帆”型，有两座组成，记者细数了一下，一座28层，一座26层，两栋楼相通。

　　据当地官员讲：“帆旗大厦是政府规划的9+1工程项目之一，位于整个工程的最南端，是新区南大门的标志性建筑。”/2012/0711/47104.html帆旗大厦，是鹤壁新区10大标志性建筑之一，也是鹤壁市的重点工程。帆旗大厦及商住项目包括A、B、C三个子项目，其中B、C规划为住宅用地。

　　但是，记者了解到，从2009年11月至今，已过去两年有余，C地块仍没有取得土地使用权。而且，开发此项目的这家当地企业因为以团购形式违规销售房屋数百套进行融资，引发大量购房户不满。同时，它与郑州一家企业就此项目的合作开发也产生了法律纠纷。

　　而在这一事件中，当地淇滨区政府同开发商签的项目用地被疑似内定的招商引资协议起到了关键作用。

　　违规返还土地出让金

　　2009年11月4日，河南省淇滨区政府同鹤壁市一家名叫盛典房地产开发公司签订了“帆旗大厦及商住项目协议书”，该项目由A、B、C三个子项目组成，总占地面积近70亩。时任淇滨区区长的仝大宏代表区政府签了字。协议总投资额近10个亿，协议要求盛典房地产公司在淇滨区另外成立一家开发企业，参与该项目用地的招、拍、挂活动，并在成功受让国有土地使用权后足额缴纳各项费用和价款。

　　就在2009年11月4日当天，仝大宏又代表淇滨区政府同盛典房地产公司签订了一份《帆旗大厦及商住项目备忘录》。该备忘录的核心内容是：淇滨区政府在盛典房地产公司对该项目国有土地使用权通过招、拍、挂形式摘牌后，对上述项目的子项目A（9.634亩）的土地出让金全额返还，对上述项目子项目B、子项目C的土地出让金在留取固定数额后其余全部返还。

　　一知情人告诉记者，该份备忘录，不但表明了盛典房地产公司该项目国有土地使用权出让的低价，而且还彻底排除了其他竞标人。

　　2010年7月，盛典房地产公司专为此项目成立的盛典置业有限公司（以下简称盛典置业）通过招、拍、挂的形式，顺利取得了上述项目的国有土地使用权。7月21日，鹤壁市国土资源局同盛典置业公司签订了编号为：豫（鹤）出让（2010年）第0148号《国有建设用地使用权出让合同》。

　　协议及备忘录表明，双方同意项目土地采取招拍挂方式出让，淇滨区同意将项目A的土地出让金在摘牌后60日内作为奖励金全额返还给盛典房产公司，项目B、C的土地出让金，区政府按每亩30万元留取，超出部分全部返还。

　　2010年7月14日，盛典置业以挂牌出让方式取得项目A土地使用权。记者从相关资料获悉，报名参加该宗地块挂牌交易的仅盛典置业一家，并以1745万元的起始价成交。

　　截至目前，这宗地块的土地出让金是否未如协议所约全额返还给盛典置业呢？2012年7月2日，记者来到盛典置业，未找到其负责人，帆旗大厦项目部李经理告诉记者，“老板到外地考察了，联系不上”，自己不了解情况。而此前，盛典置业负责人曾对有关媒体说，政府改变了协议返还方式，由60日内返还改为依照帆旗大厦项目进度分阶段返还。

　　为什么政府要改变协议返还方式？而当初为何“淇滨区同意将项目A的土地出让金在摘牌后60日内作为奖励金全额返还给盛典房产公司”呢？7月3日，记者来到淇滨区政府找仝大宏了解情况，被告知仝已经调到鹤壁市市政府任职。在鹤壁市政府秘书科，一位工作人员告诉记者，仝是副市级干部，今年5月份左右调过来的，还没有安排具体职务，当天没来上班。

　　在淇滨区，负责协调帆旗大厦等10大标志性建筑建设的淇滨区城南建设办公室主任苏志军告诉记者，淇滨区招商引资，主要是提供政策方面的优惠条件，具体其他方面不了解情况。

　　据此前有关媒体报道，项目B、C地块也未如协议所约同时进入招拍挂程序。但是，苏志军告诉记者，现在B地块已经取得土地使用权了，C地块还没有。

　　B地块是否已经取得使用权，记者在鹤壁市国土资源局官方网并没有查到相关公告。那么近25亩的C块土地以后如何处理呢？苏志军说，将按照有关法律程序尽快协商解决，不可能也不允许闲置。

　　据记者了解，关于不得以招商引资名义返还土地出让金，国家政策有明确规定，国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。财政部、国土资源部、中国人民银行《关于国有土地使用权出让收支管理办法》重申了这个规定。

　　招拍挂成了形式

　　在土地“招拍挂”之前，政府以招商引资的名义同开发商签订各类框架协议，约定各种优惠条件，是很多经济欠发达地区吸引投资的主要手段。但这种做法同土地“招拍挂”制度的设计初衷相悖，也容易滋生腐败。

　　对于淇滨区政府与盛典置业签订的这份协议，淇滨区城南建设办公室主任苏志军解释说，这只是一份招商引资协议，政府可以同一家公司签，也可以同几家公司签，不管哪家公司都必须通过“招拍挂”拿到土地使用权。

　　据记者了解，挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　2004年，国土资源部颁布第71号令，规定2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即所谓的“831”大限。

　　记者就此问苏志军：既然已经签了协议，为什么还要走“招拍挂”？苏志军告诉记者，当初这里只是一片荒地，满地都是鹅卵石，吸引不到其他开发商。签协议的目的是为了招商引资，但是出让国有土地使用权，必须经过“招拍挂”程序。

　　那么，当初在“招拍挂”期间，有多家参与竞争，有其他公司高价中标，此前签的协议怎么办？苏志军说，谁高价，谁中标！如果此前的协议者一方未能中标，协议不会生效，必须通过了“招拍挂”才能生效，任何协议不能超越法律；一句话，协议生效的前提是必须通过了“招拍挂”。

　　据记者了解，就帆旗大厦项目，淇滨区政府只同盛典置业一家签订了招商引资协议。怎么会这样巧合呢？/2012/0711/47104.html苏志军解释说，当初为了拓展城南区的建设，在这片荒凉的地块招商引资，能招来一家已经不错了。

　　仍是“纸上楼阁”

　　此前曾有两家媒体报道，河南鹤壁开发商违规卖“纸上楼阁”。而此开发商正是盛典置业有限公司。

　　据报道内容称，盛典置业在未取得B地块土地使用权的情况下、利用公司与当地政府的一纸招商引资协议，通过签订团购协议的形式，在帆旗大厦商住项目违规预售出280套房屋，每户交纳订金10万元，以此融资2800万元，支撑其房地产开发活动。

　　按照同盛典置业签订的团购协议，房子位于鹤壁市南海路以北、滨河路以东。团购协议写明了房屋结构、均价、楼层和面积，约定了团购房屋的标准、付款方式、付款期限、房屋建设周期等内容。团购协议还约定，如因政府要求提高建筑规格标准及小区配套标准而变更设计，需增加房价时，团购业主可选择退出或同意加价；若退出，公司按照月息1分退还已交购房款本息。

　　据了解，盛典置业的另一个项目橡树玫瑰城，也采取了相同手段融资。目前，虽然部分住宅已经开建，却因在团购协议价的基础上多次上调价格和延误工期，引发团购户的不满。

　　此前，鹤壁市相关部门负责人曾对媒体表示，已责令盛典置业在橡树玫瑰城项目售房上妥善处理和团购户的纠纷。

　　而苏志军对法治周末记者说，对盛典置业有关帆旗大厦商住项目上售房行为，自己的确不了解情况。

　　据法治周末记者了解，目前，部分签订购房合同协议的购房者已经退款。记者在现场看到，B地块已开工建设，而C地块仍是空地。