近年来，国家出台多部文件加快推进土地制度改革，但总体而言土地制度改革向前推进速度还不够，特别是中央层面上的推进不能完全回应地方的呼声。土地制度改革远远落后于现实发展的要求，必须大胆解放思想，撸起袖子向前突进，不能撸起袖子只洗手。

　　提高经济效率、促进社会平等、维护社会稳定与保护生态环境，是深化土地制度改革的基准。不能用一种规则套用到所有类型的土地财产上，要具体问题具体分析。具体到不同的土地类型上，对应的哪一种所有制能满足以上四个基准，就用哪一种所有制，这才是实事求是。

　　深化土地制度改革，是农业现代化的要求。有测算表明，我们国家的农业处于亏损状态，主要原因是生产成本不断提高，这跟土地制度关系非常密切。因为规模经营水平低，所以劳动成本高。如果劳动力大量转移到城市，有可能降低劳动成本，但是向城市转移遇到一个很大问题，就是房价高。房价高是一个土地问题，不是建筑安装成本高，也不是建筑工人的工资高。农业成本高的另外一个原因是地租。我国农业土地流转当中的地租之高世界少有，有些地方的地租高到可以覆盖农产品的全部净收益。

　　土地制度带来一个麻烦，叫作居住贫困。我国城市老百姓是集体主义的居住形态，也可以说是居住贫困。这种密集的高层楼房居住方式，不利于心理健康，这方面有环境心理学文献提供了证明。此外，这种楼房居所不具有世代可继承的财产性质，即到一定期限以后，房屋的物理形态要毁灭，原土地的集体占有关系也极难维持，这是土地规划体制问题。如果规划合理，地价就可以很低。居住贫困带来一系列社会麻烦，包括社会风尚不好、道德品质下降等。

　　老百姓的居住用地好像比较紧缺，但是工商业占地面积较大。一些中小城市的工商业用地甚至超过了居民住宅用地，而且地价也比较低，甚至是不支付地价。表面上看，这种情况能够降低出口成本，增加我国工业的竞争力，也会有大量外贸盈余。外贸盈余是贸易上的顺差，但是国际收入要平衡就表示资本要出去。资本要出去带来的直接后果是发达国家的实际利率远远比我国低，国内实际利率高则增加了资本使用成本。反过来，实际上影响了我国工业的竞争力。

　　社会稳定要求深化土地制度改革。在城市居住环境中，集合住宅或者社会住宅区的社会冲突发生率比较高。有一些人对伦敦进行研究，社会住宅、集合住宅就是指楼房，楼房区更容易发生冲突。社会住宅里面住的多是穷人，排除这个因素以外，还是发现社会冲突发生率比较高，所以不利于社会稳定。

　　经济增长要求深化改革。经过多方面的数据测算，如果改变了居住形态，会带来强大的需求增长。当前不能只讲供给侧结构有问题，其实我国存在严重的消费抑制，最突出的就是住房的消费抑制。不是中国人不想花钱，是居住形态限制了消费。如果我国扩大了居住方面的消费，能不能产生挤出效应？是不会的，因为衣、食是刚性支出，行和住是互补性消费，住的问题解决后，行的支出会增加。

　　国民收入合理分配要求深化改革。根据有学者对美国房地产的研究，如果平均住房价格是家庭收入的2倍以上，就被认为是泡沫发生。这是根据美国储蓄率来推算的，比如说储蓄率5%，一个家庭需要40年的储蓄能买到房子，超过40年就认为有问题。我国居民储蓄率大概13%左右，这样计算，我国平均住房价格是家庭收入的4倍就是泡沫。事实上，不仅是一线城市超过了，大量二、三线城市也超了，房价高是毫无疑问的。房价高带来的问题是国民收入分配的扭曲。

　　以下是关于改革措施的设想。

　　首先，明晰产权，优化权界。城市土地使用权、农村土地承包权应永久不变，扩大私人土地使用权适用范围，提高私人土地使用权的公益性权重，大幅度降低居民区平均人口密度，将经济密度与土地使用税挂钩，在制定“居住法”的基础上征收房产税。

　　其次，调整体制，放松监管。下放土地管理权限，实行土地规划管理的法制化民主化；广泛推行社区公地使用的“社区合约制度”；以建立“农业保护区制度”为核心，形成土地保护与用途管制法规体系。

　　此外，应建立农业保护区制度，农业保护区建设和管理应由中央政府负责，其他土地交由地方管理。在农业保护区之外，还估计有20亿亩左右的土地是一个城市建设的可选择范围，即使政府不做控制性的分区规划，也不会全部被城市占用。

　　最后，统一市场，规范交易。取消城市土地单一国家所有制度，建立多元的建设用地供应体制；城乡建设用地市场统一，限制农业生产单位的最大规模，在考虑通胀率、银行利率的基础上大幅度提高地产交易增值税。