本报讯　广州城中村改造即将驶入快车道，一系列配套政策借近日市人大视察的机会亮出庐山真面目。广州市人大代表城建环资专业小组昨日在黄埔区视察时获悉，横沙村为了降低改造后的建筑密度，将鼓励村民以2平方米的住宅换1平方米的商业面积，这在广州城中村改造中还是头一回。但黄埔区城中村改造是否该建大量住宅向社会销售，也引起了人大代表对黄埔区定位的质疑。

　　横沙村：率先改革“拆一补一”

　　广州即将启动的新一轮城中村改造显现出鲜明的政策灵活性。横沙社区位于黄埔区中心城区和“回”字形商业圈的核心区域，对于打造黄埔现代滨江城区、建设临港经济战略功能区都具有重大意义。

　　横沙村改造的一大亮点就是在广州首先尝试了一种安置房置换制度。据黄埔区相关负责人介绍，横沙村目前的建筑容积率很大，如果按照拆一补一的方式建设，改造后的城区一定会很密，改造方案对此提出“复建住宅面积主要满足居民的自住需求后，剩余合法住宅建筑面积按2:1置换商业面积”。

　　由于商业物业的回报率明显高于住宅，这种置换方式将有效降低改造后的容积率。目前，此举已得到市国土房管局和市规划局等部门的肯定，改造方案已经通过区政府审核，争取今年底通过市级审批，并有望在2010年上半年正式启动改造。

　　文冲村：滚动改造可能越改越难

　　新一轮城中村改造将允许村集体自主开发，自行融资，而黄埔区的文冲村就是该区第一个利用自有资金进行滚动性全面改造的城中村，目前首期安置用房建设已经动工。

　　据统计，文冲村这次改造的成本约为25.44亿元，改造涉及1916户、4896人，改造后这里的居住户数将达到11069户，容积率从1.64提高到3.07。由于楼盖得更高了，这里的建筑密度将从原来“握手楼”时期的50%降至14.7%，绿地率则增加了一倍多。

　　但滚动开发的模式也存在一个不容回避的问题，黄埔区相关负责人向市人大代表汇报时指出，滚动改造拆一部分建一部分，经过三五年市场变化后，拆到后边面临的利益诉求将越来越多，补偿将越来越高，“所以必须预见后期的这种利益变化，否则拆到后边就改不下去了。”

　　记者从文冲村了解到，目前已经有深圳一家擅长操作城中村改造项目的开发商在与文冲村接洽，预计改造后可提供总建筑面积150万平方米，其中住宅部分的比例有望占到七成。其中有一半左右的住宅会向社会销售。

　　吸引老城区居民来黄埔置业

　　视察中，市人大代表还对黄埔城中村改造的定位展开热烈讨论。与天河等中心城区这样“城包村”的形态比起来，黄埔的城中村形态更有点像“村包城”。改造需求是否迫切，是否要建很多住宅，大规模住宅是否会卖不出去？

　　“从最初定位来看，黄埔区这个地方最好是搞大工业。”市人大常委会副主任周庆强指出，“现在城中村改造主要建住宅，这个定位需要调整，不然改造后三五年搞大工业又把它拆掉，那这个代价就太大了。”

　　周庆强认为，像文冲村这样引入社会资金的空间其实并不大，将面临“谁来投资”的问题。值得注意的是，虽然房价每年都在提高，但黄埔房价提得并不多，“这里人口不多，消费力还是有限。”周庆强对记者表示，黄埔城中村改造不宜进行大规模房地产开发，很难为旧城区分担人口压力。

　　据了解，南沙石化项目取消后，原来计划逐步缩减的黄埔石化规模将继续扩大。周庆强建议，黄埔区把科学城周边的茅岗、双沙等村全部搬迁，集中在一个城区里生活，腾出来的土地作为大工业集聚区。“以后肯定走这个路，广州没有地可用了，许多高科技企业找不到地。”

　　对于城中改造的住宅开发，黄埔区常务副区长危伟汉道出了其中的“平衡账”，如果征用农村集体土地用作工业用地是无法收回改造成本的，“城中村改造必须建这么多商品房才能安置这么多村民，否则政府就要投资巨额资金。”据了解，一般一个城中村改造就要50亿元，黄埔10多个城中村改造就要500多个亿。

　　至于是否有老城区居民愿意到黄埔置业，危伟汉表示政府将在前期加大投入，引进名校和名医院，形成更好的生活空间。

　　全市城中村最新改造进度

　　目前有猎德、暹岗、文冲、花地4个村正在施工改造；

　　黄陂、玉树、笔岗、官洲4个村已完成异地搬迁；

　　西塱裕安围正在拆迁，琶洲村已公开出让，正在动迁；

　　杨箕、槎龙、林和、东漖、茶滘、琶洲6个村的改造方案已批复，有的完成修建性详细规划报规划部门审批；

　　冼村、小新塘、沥滘、三元里、棠下、萧岗、江厦、坦尾、坑口、西郊、沙河、横沙等12个村正在编制改造方案。

　　市国土房管局还组织了各区分局，对24个城中村土地房屋现状进行摸查统计，为下一步编制改造方案奠定基础。

　　黄埔区城中村改造进度

　　黄埔区城中村建成面积达16.55平方公里，登记在册的城中村集体土地房屋共计46784套，总建筑面积1012万平方米，户籍人口72131人。

　　黄埔区计划用5-8年时间完成文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗7个社区的全面改造。

　　代表评说

　　“改造城中村有利抑房价”

　　本报讯　广州重启动城中村改造。新一轮改造的政策创新以及改造可能带来的社会问题，引起了市人大代表的高度关注。

　　[焦点一]容积率是要高还是低？

　　为了推进城中村改造，政府拿出了一揽子政策优惠。其中有人担心，提高容积率会造成居住环境不适宜，甚至会形成新的“城中村”。

　　“这是前无所有的政策，政府把该收的税费全部返还给村做市政改造，给了很高很高的优惠。”市人大常委会副主任周庆强如此评说新一轮城中村改造。他还指出，“提高容积率，这在广州中心城区要付出很高的代价。从城市规划抽疏中心城市人口来说，不应该提高容积率，但不提高就改造不了，社会资金没有利益可图，财政资金又不可能投入进去，只有牺牲容积率去改造。”

　　广州大规模改造城中村将释放沉睡依旧的中心城区土地供应量。黄维纲代表指出，城中村改造将增加住宅供应量，可以减缓房价上涨，甚至可以平抑房价。

　　[焦点二]村民后代买不起房？

　　值得注意的是，文冲村与此前进行改造的天河区猎德村不同，所有集体土地将统一转为国有土地，这也就意味着今后村民拿到安置补偿的房子后可以把多余的房子拿出来上市交易。

　　市人大代表、市设计院副总建筑师张南宁关心的是，土地转为国有资产后，曾经靠出租房子为生的村民，生存方式将会发生什么变化。周庆强进一步指出，改造以后村民后代的住房出路在哪里，“猎德那里房产价值高，几万平方米大酒店，以后每年人均分几万元，黄埔以后怎么解决村民的住房出路问题，不能不考虑。”