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改变集体土地用途的租赁合同为何无效?

2016年09月18日 来源:东方法治网

  [案情]

  3年前,原告王某、陈某分别与被告某灯具厂签订了《土地租赁合同》,约定出租土地6.5亩和3亩,租期10年,每年每亩租金800元,用于建设灯具厂。此后,被告新建了厂房并投产。由于近年来农副产品价格上涨,原告找到被告要求增加租金,但被告以按合同约定而拒绝,为此,两原告起诉要求与被告解除合同并返还土地。

  [分歧]

  如东县人民法院受理此案后,在审理过程中,对本案如何处理有二种不同意见:

  第一种意见认为,原、被告双方自愿签订租赁合同,并已履行多年,租赁合同合法有效,因而应驳回原告的诉讼请求。

  第二种意见认为,双方订立的租赁合同,其合同内容违反我国土地管理法的有关规定,由农耕地变为工业用地,根据合同法有关条款,合同内容违反法律法规的,应认定合同无效,据此应支持原告的诉讼请求。

  [评析]

  本人同意第二种意见,根据物权法定原则,结合《土地管理法》的有关规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理转用审批手续。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,故原、被告双方约定的用益物权不能成立。目前,国务院关于农村土地流转的有关规定,也禁止土地未经审批而改变用途。对于合同内容违反国家禁止性规定的合同,法院应认定为无效合同,双方依据合同而取得的对方财产应相互返还,由此造成的损失由责任方承担。

  [审判]

  此案经法院审理后,依据相关法律判决原、被告订立的土地租赁合同无效,被告拆除厂房返还原告土地,被告的损失自负。

  此案提醒人们:国家鼓励土地流转但不是随意可以改变土地用途,办企业一定要遵守土地法等相关规定,否则后悔也来不及。(张金山)


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