基本案情

　　1996年10月26日，开封市祥符区（原开封县）某村村民董某以自己的名义在本村申请了一块宅基地，并在该宅基地上盖了5间房。其子举家连同户口一起迁到了山东烟台。董某认为儿子的一处房屋就足够自己用了。于是，在2013年3月，经村委同意，董某和同村村民边某签订了土地转让协议，将自己的宅基地及地上附属物以3.4万元卖给了边某。

　　2015年12月，董某的母亲申某想要在董某卖出的那块宅基地上建房，遭到了边某的阻拦。于是，申某便诉至法院，声称此宅基地是自己和儿子共同申请的，房屋是俩人共建的，董某无权单独处理房屋和宅基地。另外，房屋所有权和宅基地使用权至今未变更登记，请求法院判令董某和边某签订的土地转让协议无效。

　　法院经审理查明，申某长期跟随其小儿子小董（董某的弟弟）一起生活，且户口也和小董在一起。

　　争议焦点

　　在该案的审理中，存在以下争议焦点：

　　案件涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题，即董某的房屋转卖给边某是否合法。

　　边某取得董某的房屋和宅基地等没有变更登记，是否应当受法律保护。

　　审理结果

　　开封市祥符区法院经审理，判决驳回原告的诉讼请求。原告提出上诉。

　　近日，开封市中级法院判决驳回上诉，维持原判。

　　综合分析

　　要正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力

　　物权变更登记的意义在于物权变动的公示与公信，从而使他人周知该权利的存在。这意味着法律行为转移物权，必须同时具备两个条件：一是双方当事人达成转移物权的合意，并以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。

　　就此房屋买卖合同而言，虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移，进行房屋所有权的登记或变更登记时，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的。从这个意义上说，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。

　　首先，合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效属于法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，是两个不同的概念。不动产变更登记是以不动产物权的转移合意为基础，是物权转移的公告，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同行为。

　　房屋买卖合同是一种债权合同，债权所有人只能要求特定的债务人履行债务，而物权所有人有权排除任何人对物权的干涉，这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权人能且只能请求债务人向自己履行。因此，这里的登记是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。

　　其次，宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为。房屋买卖合同是房屋所有权以及土地使用权转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记及宅基地变更登记才是真正导致物权变动的行为，登记是不动产物权生效要件，而买卖合同遵循一般的债权行为的生效要件。单有房屋买卖合同还不能产生房屋所有权转移，进行过户登记是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。

　　目前法律对农村房屋、宅基地过户登记没有强制性规定

　　《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从而确保“农村村民一户只能申请一处”。另外，根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则，处分房屋的同时，宅基地使用权也应一并转移。

　　农村房屋固然属于不动产，不动产转让时需过户登记。但是，对于农村房屋不属于商品房及当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国目前的法律还没有强制性规定，要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记，并且也没有专门的登记机构。如果要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。因此，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让。

　　当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。

　　在法律框架内，判决以有利于妥善解决现实纠纷、有利于规范当事人交易行为为指导

　　在农村，像该案的这类房屋简易交易形式是普遍存在的。村民之间的房屋买卖大多是在达成合意后一方交钱，一方交付房屋。有的签订书面房契，有的甚至没有书面形式的合同，最多找到村委会成员、村干部作为中间证人，把买卖房屋的事情定下来了，极少有人去办理宅基地变更登记手续。

　　国家对农村宅基地的申请有严格规定：必须是本集体经济组织内部的成员，同一个村的村民对彼此的房屋情况都比较清楚，相互之间通过占有行为就能起到客观公示作用，这种与登记类似的展示行为，具有公开的展示性，符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变更已经发生效力。

　　农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，司法审判不能脱离实际生活，如果是房屋转让或买卖未进行转让登记，房屋买卖合同无效，那么势必会出现买卖双方中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多久均可随时主张合同无效而要求返还的现象。那么，双方签订的合同关系即化为乌有，甚至会产生故意规避法律法规的行为，如出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨或一屋多卖时主张返还房屋，将会严重损害买受人的利益，破坏市场交易的公平、公正。

　　该案中，董某与边某二人自愿订立土地转让协议，一直没有办理宅基地使用权变更登记手续，即不发生宅基地使用权变更的效果，宅基地使用权人仍为董某，但房屋买卖合同已经生效。董某与边某同属于一个农村集体经济组织，宅基地使用权的转让不违背法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，故转让协议有效，即使未办理物权登记也不影响合同效力。