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透视农村村民违法建房现象
nctudi.com 来源:农村土地网 作者:谢军 时间:2014-12-09 11:04:00

  随着社会的进步、经济的发展、生活水平的提高,农村改善住房条件的需求不断增长。然而,在农村违规建房的事件也不断涌现,并呈现出愈演愈烈之势,违规建房的问题亟待严加处理。据初步统计,资兴市国土资源局近三年通过土地巡查发现的农村建房违法用地53起,其中及时制止并纠正21起,立案查处32起,自行拆除9户,通过法院强制执行23户。为切实推进统筹城乡发展,规范农村村民建房,我们以资兴市的农村建房情况为例,对农村违规建房做出了深入分析和探讨。


  一、违法现状


  一是从违法主体上看,政府、村集体经济组织的违法大量存在。在大量的土地资源违法案件中,政府、村集体经济组织的违法案件比重不轻,而且许多个人违法,表面上看是自然人、法人违法,但实上大多数的违法案件往往有政府、村干部或单位的国家工作人员背后默许甚至授意。以清江乡为例,1985年至2002年期间,清江乡政府将清江羊场街道9973.21平方米土地卖给130多户居民用来建房,这些土地均是由清江乡政府或委托村级组织与农民进行协议征收,然后再由政府将土地以一定的价格卖给建房户,乡政府承诺办理相关用地手续并收取相应的土地款,这扰乱了土地市场管理秩序,加大了土地管理的成本,现今还存在部分居民因种种历史原因未办理土地审批手续。另外,该乡也存在小产权房建设现象,其中不乏政府原因造成的这种“小产权房”建设,有的甚至出现政府收取了税费的现象。诸如这种用地混乱的现象在全市各乡镇(街道)均不同程度地存在。


  二是从违法分布上看,重点区域和分散区域违法并存。以往一般多发在城镇范围中、工业开发区和唐鲤东城郊结合部等区域,但现今随着经济的发展、处来人口的不断涌入,土地资源违法逐步向偏远农村、东部山区地段扩散。


  三是从违法类型上看,程序上的违法逐渐增多。现今的土地资源违法案件已不仅仅是未批先建、少批多建、批东占西、集体土地非法买卖等违法行为,同时在土地报批、土地审批过程中程序违法也常有发生。程序不够规范、不到位。


  四是从违法性质上看,历史问题与现实违法交织。许多违法行为是历史遗留问题,同时又有近几年新出现的违法,由于历史与现实的因素交织在一起,难以妥善查处。原鲤鱼江镇鲤鱼塘组村民邵某于2005年至2006年未经批准擅自将其在该组占地20平方米的猪栏、厕所连同购买(未过户)的占地约60平方米的牛栏拆除重新建设为砖木结构的住房,2013年该组因市里项目建设列入拆迁范围,邵某因其违法建筑补偿过低为由,一直不配合拆迁工作。到底是依法按违法建筑不予补偿还是以人为本,和谐拆迁,给予适当补偿,拆迁部门也陷于两难。


  二、违法原因


  一是规划的滞后与村民建房迫切的心理不协调。为规范农村村民建房,统筹城乡发展,资兴市实行先规划后审批制度,近两年市里对东江湖沿线、省道沿线和城市规划区内的村民建房实施了审批冻结,必须等村庄规划出台后才能审批,于是积压了一批建房需求。据悉,该市至今才完成乡镇规划和村庄规划全覆盖。一些经济收入较高和住房陈旧不勘的村民于是散失了耐心,未批先建,强行建房。


  二是农村建房管理政策与新农村惠民政策不协调。近几年来,各级政府对农村的投入逐年增加,惠及范围不断扩大,惠农政策越来越多,但是一些新农村建设和危房改造的奖励措施与农村建房管理政策不相协调统一。在农村实际操作中,不管有没依法办理用地审批手续,只要新房竣工,旧貌换新颜,就有资金补助和奖励。由于前几年建房程序繁杂、时间长、审批难,受奖励机制影响,担心过了这村没这店,致使一些农民急于求成,不愿按照农村建房管理政策要求办事,不少符合建房条件的村民未经任何审批手续违章建房,一些村组干部不愿得罪老百姓,甚至为老百姓违法用地行为大开方便之门的现象也不乏有之。


  三是部分基层干部和农村村民法制意识淡薄。一些基层干部和群众在新农村建设上认识不足,法制观念淡簿和曲解党和政府一系列惠民政策,认为我的地盘我做主,简单认为新农村建设就是“建新房”,把“新农村建设的春风”当作违规建房的理由和“尚方宝剑”,误以为可以随意占地,不顾当地的整体发展水平、不充分征求群众意见、不进行合法规划,盲目占用耕地,随心所欲搞形象工程,造成新一轮的大量违法占地。部分村民建房存在盲目攀比的心理和农民传统意识中对于新房建筑大面积的错误认识,造成农村住宅建筑面积过大或者过空。“一户一宅基地”政策未执行到位,许多村民在建好新房后以分户为名或其他理由拒绝拆除老房,造成了不少人为空房和“空心村”。


  四是相关法律法规执行困难。一是无论是国家土地管理法还是地方性法规,对村民占用集体土地都是无偿使用,农村建房违法处理规定,违法用地占用基本农田每平方米处以30元,耕地每平方米处以20元,未利用地处以每平方米10元罚款处理,违法成本太低,加强了村民超占面积建房的欲望。二是《土地管理法》规定土地行政主管部门对违法用地行为有权制止,但有哪些“权”并没有明确赋予,更没有赋予土地行政执法部门强制执行权,当前农民建住宅,突击建设几天就可以封顶,土地管理部门对其违法行为下达停建通知书,违法者不停工,当地政府及国土部门强制执行难度大。三是全市20个乡镇(街道)的农村村民建房规划所与国土资源所合署办公,其中14个乡镇(街道)有2名以上工作人员,其它6个乡镇均只有1人,且还兼任乡镇其他工作。规划与国土管理人员严重不足,执法力量薄弱。乡镇政府有人员、有力量,但没有对农民建房的质量、安全管理职责和行政执法权,造成“想管的没法管,能管的管不着”的现象。


  三、对策建议


  一是抓紧科学合理编制和完善乡村规划,尽早整合土地利用规划和乡村规划。统筹考虑发展的人口、经济等各种因素,留足发展空间,突出地方和农村特色,遵循“经济、节约、实用、美观”原则编制规划,特别要兼顾到农村杂房建设,建议集中建设,注重实效性。


  二是严格依法行政,妥善处置违规建房。一要深入农村多形式、广范围宣传《土地管理法》等法律法规,加强农民法制观念,预防制止违规建房现象;二要实事求是处置农村违规建筑。对于一些历史村庄违规建筑的处理,要遵循村内解决、村民无异的原则,根据既要依法、又要合情合理的基本要求,在优先照顾无房户和住房困难户的前提下,由村级组织自主妥善处置。三要坚决制止违法违规建房行为。全市范围20个乡镇(街道)、建设、规划和国土等职能部门要对违规建房情况进行一次联合整治,集中力量,逐一排摸,分清类别,分类处理,坚决制止违规抢建现象,重点查处非法占地、未批先建、批少建多等违法违规行为,同时要加强对临时用地的审批管理工作,并落实好批后监督工作。


  三是推行农民建房保证金和承诺制度。在农民新村新房建设之前,与农民签订退出宅基地复垦协议,并由申请建房人缴纳一定金额的建房保证金,出具承诺书,房屋验收合格,原宅基地复垦后,保证金如数退还。


  四是加大执法监管力度。一是配强、配齐基层国土资源所力量,充分发挥土地协管员作用,加大法律宣传、教育和执法巡查力度,对于违法用地行为做到早发现、早制止。二是进一步细化执法查处程序和办法,建立健全罚金分成制度,对于未批先建、违规建房等严重违法行为由乡镇牵头坚决查处打击到位。三是进行农村村民建房和农村建房违法考核并纳入乡镇绩效考核。


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