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武汉出台私房建设实施办法 满足两条件可建房

2009年03月28日 来源:荆楚网

 

 图为:利益驱动之下,武汉“种房”之风一时难以刹住

    楚天金报消息(记者朱安璋) 多年来,违法乱建楼房、楼房随意“长胖”“长高”,这种被武汉人称为“种房”的不正之风,在“城中村”和城乡结合部一直没有消停过。无奈的是,城管部门在前面拆,村民依然冒着风险在后面抢建。城管部门与“种房”村民之间,上演着一出旷日持久的“猫鼠游戏”。

    记者昨从规划部门了解到,根据年初出台的《武汉市个人建设住宅管理规定》,武汉市规划局刚刚出台了有关私房建设的实施办法。与以往采取“拆”的办法封杀“种房”的同时,武汉市规划部门开始对个人建设住宅谨慎放开。

    城市居民不得购买农民住宅

    明确封杀“小产权房”

    据规划部门介绍,本办法所称个人建设住宅,是指个人依法对城市国有土地上原有合法自用住宅(不包含共用宗的房改房和商品住宅)进行改建、扩建,以及农村村民依法在集体土地上新建、改建、扩建自用的住宅。

    主城区内的江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区,以及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区管理区域,新建、改建、扩建个人住宅的,均应当遵守本办法。

    新规明确规定,农村村民在集体土地上建设的住宅不得向城镇居民出售。城镇居民不得占用农村集体土地建设住宅,不得到农村购买宅基地、农民住宅。这相当于说,武汉市明确封杀“小产权房”。“小产权房”又称“乡产权房”,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房产管理部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。相对于作为商品房出售的“大产权房”(完全产权房)而言,“小产权房”只有房屋使用权,不包括土地使用权。

  个人新建私房

    必须满足两种条件

    眼下,人们一提到“私房”,多半会误以为是村里的违建房。

    其实,自年后《武汉市个人建设住宅管理规定》实施后,在两种情况之下,合法个人住宅,可以申请改建和扩建。

  第一种情况是:

    村民在本集体经济组织用地范围内申请新建个人住宅的,必须符合下列两项条件:(一)村庄建设规划已经法定程序审查通过;(二)一户一基。

    按照限定,农村一户村民只能申请一处宅基地。同时规定,有下列情形之一者,申请不予批准:

    原有房屋或者宅基地出卖、出租、赠与他人或者改作他用后再申请宅基地的;户人均建筑面积超过50平方米,新分户后申请宅基地的;未满18岁提出申请的;违反计划生育政策未依法处理的;法律、法规或者规章规定的其他情形。 {Npage}

    可以建私房的第二种情况是:

    经房产部门鉴定为D级危房的合法个人住宅,可以申请D级危房改建。

    据房产部门介绍,D级危房指的是房屋承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整幢危房的。

    但危房改造要遵循“三不”原则,即:(一)不扩大原占地面积;(二)不扩大原建筑面积;(三)不超出原建筑高度,也就是说,村民不能以危房改造为由,将楼房擅自加层、扩大面积。

    严控个人建房用地

    不再新批国有土地建“私房”

    新规确定,武汉国有土地上不得批准新增个人建设住宅用地,个人原有住宅土地改建、扩建不得超过原土地使用权范围。

    在下列范围内,改建和扩建个人住宅不予批准:(一)风景名胜区、文物保护单位、旧城风貌区和优秀历史建筑保护所划定的禁止和控制建设范围、城市绿化用地、山体和湖泊保护用地、城市道路、公路、铁路、轨道交通线、车站、码头、市政公用设施等规划控制区域;(二)确定实施“城中村”综合改造的村用地范围内。

    建房规模有限定

    新建私房不得超过三层

    新规对个人建房规模作出明确限定。对未列入“城中村”改造范围、符合单独申请宅基地条件的农村村民住宅建设,每户宅基地应当符合下列标准:

    三环线内占用农用地的,每户宅基地面积不得超过80平方米,占用其他土地的,每户宅基地面积不得超过100平方米;三环线外占用农用地的,每户宅基地面积不得超过100平方米,占用其他土地的,每户宅基地面积不得超过120平方米。

    按照规定,个人建设住宅(不含D级危房改建),应当满足下列规划要求:

    (一)符合城乡规划确定的用地性质;城市国有土地上不得新建个人住宅;(二)与四邻建筑的间距,不少于拟建建筑高度的1。2倍;(三)总建筑层数不得超过3层,每层层高不得超过3。2米,并不得少于2。6米;(四)屋面梯间(即屋顶的楼梯间)的高度不得超过2。2米,建筑面积不得超过4平方米;(五)女儿墙(即高出屋顶的一圈围墙)的高度不得超过1。2米。屋顶采用坡屋面形式的,屋脊顶高度不得超过2。1米;(六)临城市规划道路布置的,临路一侧不得新建外挑阳台;其它情形新建外挑阳台的,其外边线的垂直投影线不得超出土地使用权边界;(七)不得超出自有宅基地的权属范围,修建水池、楼梯、台阶等建筑物和构筑物。

    而对列入“城中村”改造范围的农村村民个人住宅建设,应按“城中村”规划,集中统一建设多层及多层以上住宅楼,不单独新审批宅基地。

  申请建房走程序

    建三层房需交设计图纸

    据城管部门透露,自2004年以来,武汉市因个人私自建房造成的安全事故已有十余起,其中东湖高新技术开发区和黄陂区曾发生重大人员伤亡。

    2004年2月6日,东湖高新技术开发区内龚徐湾,村民抢建的在建违法建筑发生塌楼事故,造成了3人死亡、14人受伤;

    2008年3月9日,黄陂区武湖农场青农分场大木队新村湾村民自建的一座4层楼房突然垮塌,造成四死两伤。

    为严把个人建房安全关,新规明确规定:个人建设三层或者建筑面积在三百平方米以上的住宅(含一、二层既有个人住宅加层),应当提供有资质单位设计的图件。

    规划部门提醒,申请个人建设住宅的,应当向所在区规划分局提交五种资料:(一)书面申请;(二)常住人口户籍证明、身份证明(申请人身份应当与使用土地的有关证明文件中核定的土地使用人、房屋所有权证中核定的房屋所有权人身份一致);(三)使用土地的有关证明文件;(四)总平面图、各层平面图、立面图、剖面图等图件。个人建设三层或者建筑面积在三百平方米以上的住宅(含一、二层既有个人住宅加层)应当提供有资质单位设计的图件;(五)法律、法规、规章规定的其他资料。 {Npage}

    按规定,个人建设住宅应当经规划分局实地放线后方可动工,规划分局对个人建设住宅从核位放线至规划验收实施全程监督管理。

    刹住“种房”歪风

    “疏”“堵”结合更合民意

    “一二十年前,全国的市长一起开会,谈论最多的是计划生育。如今,最让市长们头疼的是拆除违法建筑!”去年的一次城建工作会上,武汉市一分管城建的市领导如此戏言。

    个人住房改建、扩建,在武汉俗称“种房”。一边是政府不断加大对违章个人建房的拆除力度,一边确是居民不遗余力地持续“种房”,武汉城管与“种房”者村民之间上演着旷日持久的“拉锯战”。

    据武汉市城管局透露,从2002年10月行使违建强制拆除权以来,不到7年的时间里,共拆除违法建筑882万平方米。这相当于平均每年拆掉6。5个20万平方米居住小区。

    “‘种房’现象多存在于城中村当中,原因有二:一是取得政府许可的个人建房寥寥无几,二是许多居民为了出租或赚取征地补偿费而盲目扩建房屋。”湖北首义律师事务所房地产律师吴胜武表示,“在合理建房请求和不合理建房请求都无法取得房产证的情况下,村民本着不批也建、将来也许会得到补偿的心理,将房子越建越高,甚至出现了6、7层的违章建筑。”

    据了解,由于近几年武汉拆除违法建筑压力较大,出台了一系列打击“种房”的地方法规和实施办法,武汉规划部门针对个人建设房屋的审批几乎中止。

    武汉一法律人士称,法律规定凡是没有取得建房许可的建筑,都属违章建筑,而武汉新批的个人建筑量偏少。照此推理,近十年中,城镇居民、农村村民新建、改建、扩建的住房,“违章”建筑的规模是惊人的。因此,只能由城管部门来不断地实施依法拆迁。

    王珏林认为,《规定》内容比较全面,不仅加强了个人建房用地的管理,还对房屋规划、建设、安全、质量等方面都提出了明确要求,对城市总体规划、布局和基础设施配套建设都有利好。

    此次,在一手实施依法拆迁“堵”的同时,武汉市开始启动“疏”的办法,用《武汉市个人建设住宅管理规定》来加强私房建设的规划管理,从源头来规范个人住宅建设行为。一“堵”一“疏”两条腿走路,总比单一的强制性拆除违法建筑,更合乎期待合法建房的村民心意。

    (责任编辑 陈辉)

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