计划对符合条件的集体土地直接转换为国有划拨土地

　　来到夏西村委会的时候,村委会书记叶永练和其他村委会干部一起,正在与投资商洽谈项目开发的细节。“差不多明年这个时候,这片旧厂房就会建成商业娱乐项目,一条步行街将直通到佛平路外面。”透过窗口,叶永练指着外面的一片旧厂房对记者说。

　　叶永练口中的这片旧厂房改造,得到了佛山市和南海区两级政府的重视。今天上午,佛山市“三旧”改造“双百计划”2009年首批项目启动仪式暨南海区桂城夏西“一河两岸”系列工程项目启动仪式就在这片“旧厂房”上举行,一年后,这片旧厂房将变身成为汇金国际广场。

　　与此同时,南海区“三旧”改造办公室有关负责人也表示,南海将相应推出“双五十计划”,在佛山市启动的100个“三旧”改造项目和建成100个项目中,南海区均占了约“半壁江山”。

　　从低矮厂房到商业中心

　　在汇金国际广场之前,夏西村利用旧鞋厂改造的紫金城特色美食城项目已经开业半年了。每到吃饭时间,紫金城的停车场都停得满满的。而今天启动的汇金国际广场,正是紫金城后面的整片旧厂房,处于夏平路以南,佛平路以北。据了解,该项目规划总用地面积3万多平方米,建筑面积9万多平方米,目前正处于规划建设阶段。

　　“主要看中了周边整个环境。”作为投资方的佛山市景浩投资有限公司总经理助理刘泰说,随着东平河水引入千灯湖的活水工程实施,夏西旧佛平涌一段整治为靓丽亲水园林,再借广佛同城的东风,项目很有发展前景。据了解,景浩投资有限公司总部在香港,此前曾在北京投资商业地产项目,而夏西,则是该公司在南方“布棋”的一个切入点。

　　站在夏西村委会环视汇金国际广场,在其前面的是紫金城,而远一点则是怡翠和南海颐景园两个居住小区,左边是佛山一环,右边是即将开盘的保利星座。在此背景下,目前汇金国际广场规划打造成为一个集餐饮、休闲娱乐、商务办公、酒店于一体的大型都市综合体,其中的写字楼物业拟建成具有现代风格的多功能办公场所,兼具度假和商务价值的酒店物业,预期将有效吸纳金融商贸区的商贸客流和大珠三角的度假客流。刘泰透露说,该项目总投资达5亿元,将以主题化特色饮食娱乐为开发理念、整合多种业态经营的商业。

　　事实上,夏西村的“三旧”改造从2003年就陆续开始,先后转移了大批工业企业,并建起了农民公寓,腾出土地来发展第三产业。至今,夏西村引进了夏西国际橡塑城、综合水果批发项目、紫金城特色美食城和汇金国际广场项目等。叶永练觉得,“夏西与桂城城区,已经连成一体了”。

　　推进“双五十”计划

　　在南海,乃至佛山,夏西村无论在改造规划还是引进的项目,都给其他地区项目改造提供了一定的借鉴作用。而其实,夏西村只是南海三旧改造中的一个缩影。经过近两年的实践,南海的“三旧”改造已初见成效,涌现出如桂城夏西农民公寓、平东玉器街,大沥凤池装饰市场、大沥新都会、黄岐华南花卉市场等一大批改造先行先试项目,并逐步探索出桂城夏西自主改造,大沥凤池以地引资、以租抵建,桂城石剥村以土地换物业、大沥联滘政府统筹开发等多种改造模式。

　　三旧改造,全省看佛山,佛山看南海。佛山市在推进今年“三旧”改造工作中,决定实施“双百计划”,要求全市在2009年启动100个“三旧”改造项目,建成(以完成主体工程计算)100个项目。而南海则实施“双五十计划”,力争在2009年实现启动50个项目以上,完成50个项目以上的目标。

　　而到目前为止,南海区累计已经启动(包括正在拆除或已经办理土地、规划等手续)的项目有46个,已经完工或预计在2009年底可完工(包括土地已经拍卖和建筑主体已建成)的项目有48个。

　　作为改革开放后开发较早的南海,特别在去年查处“两违”用地后,“三旧”改造更成了很多村居土地集约利用和发展的唯一出路。截至3月25日为止,南海全区纳入“三旧”改造计划的项目共有400个,项目占地总面积3万亩,建筑总面积达2500万平方米,计划投入资金约1000亿元。建设部门预测,这些项目全部建成,将可以带动近2000亿元GDP的经济增长。

　　或推出新“海六条”

　　尽管如此,“三旧”改造很多时候呈现出“项目多、亮点少”,纳入改造计划的项目已经达400项,但至今实际启动项目却不多。“究其因,主要是土地整合、物业拆迁、招商引资、利益谈判等各种原因,造成许多项目没有启动或者启动条件不成熟。”南海区三旧改造办相关负责人说。

　　据了解,目前像佛山、东莞两市被确定为“三旧”改造试点,佛山的改造工作更是得到了国土资源部的充分肯定。目前“三旧”改造已明确为今年省国土资源厅重点推进的工作之一。尽管效果明显,在改造过程中,还是遇到了一些具有一定共性和普遍性的困难和问题。

　　出于此,“三旧”改造办公室从年后开始与南海规划、国土、建设和城镇工作部等单位部门,进行了深入调研,针对重点项目存在的突出难题,研究突破政策,寻求破解办法。据透露,目前南海拟出台新“海六条”等系列政策,实现土地转换新突破。

　　据悉,南海在推进“三旧”改造工作过程中,农民主动要进行旧厂房旧村居的改造,但原先的集体土地要转换为国有土地进行商业开发,才具有更高的价值,这就面临着更突出的问题,集体土地如何才能转换功能和国有性质?

　　在此之前,南海曾出台了“海六条”文件,规定已开发建设的土地上,因当年没有办理土地所有证和土地使用权证,而出现的大量违法用地,在进行“三旧”改造时,为解决这些土地的用地手续,符合六个条件的就可以给予确权发证。但在目前这400个改造项目中,完全符合这“海六条”的项目不多,为此,针对集体土地转变为国有土地的政策上,南海拟准备出台新的“海六条”。

　　如果说旧“海六条”是放宽土地确权条件的话,新的“海六条”将是计划对符合条件的集体土地,直接转换为国有划拨土地,从而大大节省“三旧”改造中耗费在转换土地使用功能和土地国有性质办证上的精力,推动“三旧”改造更快推进。

　　而省国土资源厅厅长招玉芳在日前接受本报采访时也表示,省国土资源厅将根据省委、省政府和国土资源部的部署和要求,解放思想,积极探索,用活用好用足节约集约用地试点示范省的政策,大力推进“三旧”改造工作。省政府即将出台“三旧”改造的指导性意见,相关的政策文件正在广泛征求各地各部门的意见,这将对“三旧”改造工作起到积极的指导和促进作用。

　　“如果新的‘海六条’能实施,突破土地性质转换和转变功能后的利益分配矛盾也很关键,这需要区镇两级政府敢于适当地让利于民。”南海区三旧改造办副主任张巨泉表示,为促进三旧项目的发展力度,目前南海对一些重点项目和重点工程,都会加大财政扶持力度,通过一定比例的土地出让金返还补贴,对拆迁补贴加大力度,减少确权费用,将使投资者真正得到实在的资金支持,推动整个三旧改造的发展。