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关于土地租赁合同纠纷若干问题的法律分析

2021年08月20日 来源:百家号

  本文土地租赁合同纠纷特指集体经济组织与集体经济组织成员签订的约定集体经济组织成员承租固定年限的合同纠纷。在该种土地租赁合同纠纷中,最常见的纠纷类型有未经村村民会议或村民代表会议民主议事程序签订租赁合同,未签订租赁合同约定租赁期限,违反先合同义务,甚至以上现象都包含存在的纠纷类型。现就以上纠纷类型对其法律问题进行分析。
  一、未经村民会议或村民代表会议民主议事程序的法律分析
  村委会未经村民会议或村民代表会议议事程序,将土地出租给他人,土地租赁合同是否有效?根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条至规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理”,“(四)土地承包经营方案;”,“(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”“村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。”,根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条的规定,“召开村民会议,应当有本村十八周岁以上村民的过半数,或者本村三分之二以上的户的代表参加,村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。”,根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条,“村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开,所作决定应当经到会人员的过半数同意。”,根据《民法典》第一百五十三条规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。据此,租赁合同应当经过村集体村民过半数参加或本村三分之二以上的户的代表参加,并经到会人员过半数通过,或有村民代表会议三分之二组成人员参加并经过到会人员过半数通过,租赁合同方才有效,未经村民会议或村民代表民主议事程序,违反了国家的强制性法律规定,租赁合同应属无效。【参见《于晓明等诉北京市怀柔区怀柔镇南关村村委会土地租赁合同案》】
  二、租赁合同未签订书面合同约定租赁期限的法律分析
  双方口头约定租赁合同,并约定了租金,其他事项约定不明,该口头协议是否有效?双方对租赁期限无明确的约定,应如何处理?出租方是否可以解除合同,收回土地?根据《民法典》第四百六十九条规定,“当事人订立合同,可以采用书面形式,口头形式,或者其他形式”,因此,本案双方口头约定的土地租赁合同并约定租金,系双方真实意思表示,不存在无效和可撤销的情形,应为有效合同,双方均应按合同约定履行各自义务。根据《民法典》第七百零七条的规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。”据此,因双方对租赁期限无书面的明确约定,应视为不定期租赁合同,对于不定期租赁合同,合同双方均有权随时解除租赁合同,收回土地。【参见《徐海宁与合水县段家集供销有限责任公司土地租赁合同纠纷上诉案》】
  三、.违反先合同义务的法律后果分析
  先合同义务,是指在订立合同过程中,合同成立之前所发生的,应由合同双方当事人各自承担的法律义务。在要约生效后合同生效前的缔约过程中,缔约双方基于诚信原则而应负有的告知、协力、保护、保密等的合同附随义务。
  承租人交纳了租赁预付款,后未明确告知出租人不予承租,并要求退回租地预付款,致使土地租赁合同不成立。而出租人为将土地出租给承租人,在收到承租方预付款后组织人员会同土地所工作人员对出租地块进行丈量、并聘请工人对欲出租地块进行了平整、道路铺设,花去丈量费、施工费若干,承租人应否履行缔约过失责任,对出租人丈量、平整土地、铺设道路,及丧失与第三人签订机会的损害赔偿损失?
  根据《民法典》第五百条之规定,“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当偿还赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚信原则的行为”,因此,当事人在缔约过程中负有互相协助、互相照顾、互相保护、互相通知、诚实信用等先合同义务。承租人在交付租地预付款后,未能及时通知或以明示的方式告知出租人是否租赁土地,导致出租人在收到预付款后因相信双方能够订立合同而开展丈量、平整土地及铺设道路等前期准备工作,且在一段时间内丧失了与他人另订合同的机会,由于双方的合同未成立给出租人造成间接损失,承租人在缔约过程中违反先合同义务,应当承担相应的损害赔偿责任。出租人在承租人过分延迟与其签订合同的情况下,未能及时与承租人进行磋商,且其在从事民事活动中对商业风险没有充分的认识,这也是双方的租赁关系久拖不决,最终导致缔约失败并造成损失的原因之一。出租人也应承担相应的过错责任。【参见《泉州花卉城有限公司诉被告王建建土地租赁合同案》】
  综上,在签订土地租赁合同过程中,当事人应该对土地租赁合同的签订持谨慎态度,除却要求集体经济组织履行必要的村民会议或村民代表会议民主议事程序,签订租赁合同时还应明确约定租赁期限、租赁年限、租赁土地四至、土地性质等事项,并在签订合同后及时履行合同义务,出租方履行交纳租金义务,承租方履行提供租赁土地义务,如此,才能尽量避免纠纷或纠纷出现后能依照一份内容明确的租赁合同化解纠纷。

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