F81属性的土地：也就是北京这几天成交了历史上第一次集体土地供应有部分产权的商品房——共有产权房。

1、京土集使挂（兴）[2018]003号，起始价为人民币158879万元，）本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）。

2：京土集使挂（兴）[2018]004号，挂牌出让起始价为人民币162089万元，本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）。

3：京土集使挂（兴）[2018]005号，挂牌出让起始价为人民币220862万元本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）

公告显示，大兴区瀛海镇这宗地块的竞得人为北京上瑞置业有限公司，成交价为15.13亿元，以起始价成交。该地块位于南五环外，京台高速与黄亦路交叉口附近，周边有地铁8号线瀛海站，交通便利。根据挂牌文件，该地块建设用地面积为4.79万平方米，建筑控制规模10.81万平方米，容积率为2.5，未来将建设共有产权房，销售均价2.9万元/平方米。在配套设施方面，该地块将配建一处幼儿园。为保证配套幼儿园与住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”，该项目实行统一规划，改变以往教育用地的划拨方式，同步研究教育用地与共有产权房建设配比的供地方式，由开发单位无偿代建后移交相关主管部门。

首先：土地属性没有变化，所有权依然目前是集体土地。

地块挂牌条件中：

第四条 根据全国人民代表大会授权及我市《集体经营性建设用地试点管理办法》相关规定，本次挂牌出让宗地，与国有建设用地同责同权。根据集体经济组织转让协议、北京汇瀛恒业有限公司股东会决议及北京兴福集地资产管理有限公司股东大会决议，其土地所有权属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体经济组织，村集体转让期限内的使用权属于北京兴福集地资产管理有限公司。按照国家及我市有关法律法规要求该宗地地下资源、埋藏物和市政公共设施均不在本次挂牌出让范围内。

其次：对北京市场供应量将有明显增加：

北京楼市2019年彻底进入供应井喷时代，共有产权、限竞房，大量供应，使得市场出现了严重的供应增加，库存开始明显上涨。

从房源供应看，包括最近入市的朝阳区共有产权房、另外丰台、海淀、大兴等区域也大量上市，整体缓解了刚需市场供需结构。共有产权房售价远低于商品房总价。

第三：除了之前的集体土地外，年内北京住宅类共有产权土地也明显增加。累计北京成交了共有产权住宅地块32宗，合计供应的规划建筑面积为336万平米。不计算之前的自住房地块转共有产权，这部分土地已经可以建设4万套共有产权房。

第四：对市场的影响

相比集体土地建设公租房，因为收益时间长，投入成本高。对于集体土地建设共有产权等保障房，集体投入少，收益快。意愿更强烈。

这一政策如果全面试点，将会带来大量的土地供应。但需要明确的是土地使用年限，和使用年期到期后如何续期。

另外，对于北京来说，这一类型的共有产权房，到底如何计算购房者的产权比例，肯定不能按照商品房对比。所以后续肯定还有更多的配套政策。

但这个政策的变化，可以说是集体土地使用的一大部分，意义非常大！

2015年2月,北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

全国其他城市也有类似尝试，但整体看，数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。

非农建设用地，也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。

过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。

这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市，之前因为未放开住宅类属性，所有影响不大，但如果放开住宅类属性，对市场来说将有非常大的影响，现在看，因为土地所有权属性还未改变，产权依然是集体，但巨大的土地差价依然会对住宅市场带来明显供应。

一旦这个政策全国试点，即使只建设保障房，对市场来说也会带来非常大的影响。但因为产权没有根本性的变化，所以除了北京外，其他城市试点必须要有产权的配套变化。