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一旦农村集体土地“入市”,会给房价带来什么影响?

2019年09月11日 来源:土流网

  “农村集体土地入市”早已不是什么新闻。今年年初,国家明文允许在农村集体土地上开发租赁房项目的城市,已经从13个扩充到18个,包括北上广,以及成都、武汉、福州、南昌、贵阳等地。

  换句话说,在这18个城市的管辖范围内,农村集体土地可以直接用来建房子出租给城里人,村集体可以自己独立开发运营,也可以联合开发商运营,总之不用再走征地拆迁的流程。

  业内分析认为,国家确定的首批13个试点城市,共同特点都是人口流动规模大,住房需求旺盛;第二批试点的5个城市,去年更是房价上涨趋势明显。所以从这个角度看,租赁房试点一定程度上就是在对冲房价上涨。

  中国的房价泡沫,究竟是被谁吹起来的?

  经常有人开玩笑说,中国的房地产泡沫皆因丈母娘而起。但中国人民大学经济学院的陶然教授,对我国房价泡沫产生的根本原因,有更为深入的看法:

  他举了个例子,为什么我国中西部的房地产市场就不行?根本原因是没有制造业基础。很多地方政府重视民营企业入驻,不是为了税收,而是制造业发展起来了,才能带来更多买房的需求。

  我国最早买房的几拨人,无非是3类人:一是制造业企业的管理层;二是原材料等上游部门的当地员工;三是地方的公务员、事业单位人员以及金融系统的员工。

  后来各地的城镇化,基本上都沿用这个模式。前期搞工业开发区虽然亏钱,但带来的住房需求、商业消费,是笔巨大的财政收益。更关键的是,城市新区和工业园区的建设,所需的土地大多数都来自农村集体,而这些地长期以来都是被垄断的。

  这样的城镇化思路,表面看起来没什么问题。但陶然教授指出了一组隐藏在“快速城镇化”背后的关键数据,他认为这组数据是造成房价泡沫的关键:

  在一般国家的城镇化过程中,工业用地占比10%-20%,住宅用地占比50%-60%,这是比较健康的比例,但在1995年到2008年之间我国的很多城市当中,工业用地占比达40%-50%,而住宅建设用地仅30%左右。

  换句话说,他认为房价之所以居高不下,是因为区域性的商品房供给不足。

  集体土地入市的蝴蝶效应:谁最害怕房价泡沫破裂?

  有评论认为,租赁房和商品房,就像是跷跷板的两头。农村集体土地一旦入市,租赁房大量进入市场,商品房的需求量自然就小了,房价也就炒不起来了。

  根据2017年的数据,我国的流动人口平均月收入为4500元,也就是说如果按夫妻两人算,月收入有9000左右。如果想通过买商品房在城市安家很难,但如果说在“租购同权”的前提下,每月花30%的收入租房,举家迁移到城市就变得更容易了。

  当然,按照陶然教授的说法,如果贸然允许集体土地完全市场化交易,房地产泡沫的确会立马破裂。但现在只是允许建租赁房,可见国家的态度还是比较谨慎的,虽然大部分人都希望房子降价,但房地产泡沫一旦彻底破裂,影响的是整个经济生态。

  因此,目前最可行的路线,就是首先允许集体土地建租赁房,同时推动“租购同权”,即给予租房者与买房者同样的社保资源、教育资源;其次就是逐渐把闲置宅基地纳入租赁房供地范畴,从而循序渐进。

  正因为如此,今年5月份的政策文件《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》就提出,在农民自愿的前提下,闲置宅基地可转变为集体经营性建设用地入市。


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