近年来，随着城镇商品房价格的快速上涨及农村相应福利政策等原因的出现，许多人将目标从城镇转向农村，特别是关于宅基地买卖等事宜。因此，常常会遇到相应的法律问题，比如：“双方签订宅基地买卖合同，是否受到法律保护”“如果合同被认定无效 ，又该怎么办”。。。

下面，本律师将结合现行法律、行政法规等规定，进行分析；

首先，我们先弄清楚一个概念：农村宅基地是什么？

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。

因此：

第一种观点：如果宅基地使用权买卖等协议符合以下之规定，则有效！

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

2、转让人与受让人同为本村村民;

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

第二种观点：宅基地买卖等协议已违背了现行法律和国家有关政策的规定，不符合宅基地使用权所具有的专属性和福利性特征，因此无效！

理由：

一、根据物权法和土地管理法的相关规定，农村宅基地的所有权属于集体经济组织。鉴于农村宅基地的身份属性、福利性，也涉及到农村社会公共利益等特殊性，国家严格限制农村宅基地使用权的转让，宅基地使用权与使用者必须与本集体经济组织成员的特定身份相联系。

二、现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定，宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。

法律依据：

《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。

根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定：“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地”，

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

因此：签订相关协议，已违背了现行法律和国家有关政策的规定，不符合宅基地使用权所具有的专属性和福利性特征，因此无效！

温馨小结：通过上述得知，对于宅基地买卖的效力不能一概而论，需要根据现行法律和国家有关政策的规定，再结合买卖双方的主体身份、购买及转让的条件、审批手续等情形，予以认定。