【案情简介】

　　2012年7月1日，位于农村的李某家庭房屋因规划建设需要进行搬迁，经申报审查，最终确定李某、李某妻子、李某女儿、李某母亲及李某奶奶为该户家庭成员。后李某妻子作为家庭代表签署了搬迁协议，并最终置换得到一套面积约130平方米的商品房。该商品房土地性质为集体土地，房产证暂未办理。事后，李某与妻子离婚，约定房屋归李某妻子所有，李某妻子遂携婚生子女共同生活于置换商品房内。现李某、李某母亲与奶奶起诉至法院要求分割该套房产。

　　【律师点评】

　　浙江昌硕律师事务所律师

　　宋海全裘迷

　　第一，对于农村搬迁置换商品房的土地性质应当予以查明，若土地性质为国有出让土地，且办理了房产权证，则该房屋具有进行分割的可能性；若该房屋土地执行为集体土地，且未办理房产权证，则该房屋无法进行价值的评估，既不能进行实物分割，又不能就拍卖价款分割，只能协商分割或由法院对各共有人的份额进行确权。

　　第二，集体土地性质的置换房屋权属应当参照《安置协议》、《农村搬迁安置报名表》所列之家庭成员享有，所有权状态为以家庭关系为基础的共同共有，而非按份共有。在共同共有权属状态下，除法律规定的情形出现外一般不予分割。

　　第三，若家庭关系破裂或其他重大情形导致共有基础丧失的情况下，共有权人可以要求分割。集体土地所建设的置换房分割一般采取协商折价的方式进行分割，若无法协商一致的，只能向法院提出确权之诉。

　　第四，在本案中虽离婚协议中约定置换房由女方所有，但该约定因缺乏其他共有人签字同意，属于无权处分行为，协议部分无效，即李某只能处分自有的房屋份额，却不能处分李某母亲和奶奶的房屋份额。