调控下的土地市场出现新动向

　　调低起价、放松保障房配建、放宽交款时限

　　楼市调控的持续推进，正对土地市场产生越发明显的影响。

　　12月1日，杭州主城区土地年度收官战的结束，让我们有了一个对此进行分析总结的好机会。2011年杭州主城区总计成交土地约2205.83亩，成交金额约316.70亿元。这一数据，分别是2010年的68%和64%，2009年的41%和40%。

　　全国土地市场成交量同样出现了大幅下滑。据中原集团研究中心监测数据显示，截至11月中旬，全国15个主要一二线城市中，土地出让金出现全面下滑。15个城市土地出让金合计约6897亿元，同比去年减少1034亿元，降幅达到13%。

　　成交量锐减、出让金下滑，无疑对今年各地土地计划的完成及地方财政产生了影响。为了吸引开发商买地，地方政府在土地市场上逐渐推出了一些新举措：如调低起价、放松保障房配建及放宽交款时限等。

　　杭州主城区宅地成交量不及计划四成

　　杭州主城区土地成交量和出让金的双双下滑，体现在拿地开发商的减少和成交价的下滑。

　　因一手房销售受阻，开发商拿地热情明显下降。经我们统计，在主城区今年成交的56宗土地中，由于竞拍开发商过少，导致底价成交的土地只达到33宗。也因为如此，部分区域的土地成交价出现了10%-20%的下滑。“现在这个市场，有开发商拿地就不错了，不能指望拍出高价。”杭州国土局一位工作人员说。

　　也因为如此，今年杭州主城区的土地供应计划远远没有达标。根据今年2月28日出台的“杭八条”规定，今年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。以此计算（2010年约2022亩，2009年约4248亩），今年商品住房用地供应计划约3135亩。而今年实际成交住宅用地约1192亩，也就是说仅完成出让计划的38%。

　　杭州土地市场的低迷，只是全国土地市场的一个缩影。

　　来自中原市场研究部的统计数据显示，今年11月，全国主要35个热点城市在土地出让中，因各种原因导致的流拍、流标地块达到117宗，流标土地的规划建筑面积达到1580万平方米。从土地流拍、流标的数量上看，相比10月份的22宗，增加432%。这其中，不乏北京、上海、广州等一线城市。

　　部分地方放松土地出让条件

　　土地出让金，在地方政府财政收入中占有举足轻重的地位。为刺激土地成交，一些地方政府开始出现放松土地出让条件的现象。

　　北京采取下调土地竞买保证金并放宽交款时限的措施。据悉，竞买保证金的收取比例下调，住宅用地原则上减至20%，商服用地控制在10%-15%，同时放宽付款时限。在11月的1宗宅地出让文件中，北京更是首次取消保障房配建要求。此外，北京11月23日最新发布的土地出让公告显示，政府已调低两幅地块的底价，降幅分别达8.9%和15%。

　　另外，成都也不同程度地放松土地出让中关于保障房的配建条件。有业内人士表示，为缓解日趋严重的土地成交下滑现象，未来地方政府或将采取更加积极灵活的土地出让策略。