省会城市银川市金凤区258亩土地投资收益权项目

该地块位于亲水南路东侧，长城中路以南，地块总面积约258亩，基本平整。
建议：根据拟出让地块周边近期已出让土地作为参考，制订控规，设定竞买保证金及土地参考价。
（二）实施方案
运作实施本项目的总原则和总体思路是：市政府在不投入资金的前提下，运用土地项目投资权拍卖模式确定投资权竞得人，再由市政府授权的银川市土地储备局（甲方）与竞得人（乙方）签订《投资收益合同》，乙方履行出资义务协助甲方完成土地的收储工作。使规划区内的土地转为国有建设用地后，通过熟地（净地）的出让，甲乙双方按照合同约定取得相应收益的权利义务关系。
1、拟收储宗地概况
本项目所涉及地块的收储基本情况是：
地块位于亲水南路以东、长城中路以南约258亩，土地用途为住宅批发零售用地，容积率为2.5。
2、土地项目投资权实施步骤
确定拟征收区域总体规划和控制性规划；
确定（测算数据应较准确）土地的收储成本。
土地收储面积为258亩，参考单价120万元/亩，总价为30960万元。
3、项目运作主体
由银川市人民政府授权银川市土地储备局运作该项目。银川市土地储备局代表市政府与投资人签订《投资收益合同》，依法组织进行土地储备工作。协调相关部门依法进行土地收储报批和国有建设用地使用权出让活动。
通过公开拍卖按价高者得原则确定本项目投资人，是亲水南路以东、长城中路以南约258亩土地储备的投资主体。
4、项目投资权拍卖具体内容
项目投资权拍卖总价款为36636万元，本次拍卖的竞买保证金为8000万元。
投资权拍卖成交价中竞买保证金转为首期价款，1个月内付30%，3个月内付60%，9个月内付清全款。若拍卖成交价超出底价的，投资人应将超出部分价款以货币形式一并向政府支付。
5、土地供应（即国有建设用地使用权出让）
由银川市土地储备局协调相关部门在投资权竞得人在付清投资权价款后1个月内完成258亩土地供应。若供地时间超过约定时间，由银川市土地储备局按人民银行规定的同期贷款利率向投资人支付投资权价款利息。
投资人必须参与土地使用权的出让活动，并以不低于出让的起始价进行报价。国有建设用地使用权出让时以投资权成交价作为出让起始价。
6、土地开发融资权价款的结算
投资人在完成土地收储与土地出让活动后，投资人与银川市土地储备局按以下约定结算：
若投资人参与出让活动，并按约定报价，但未能竞得土地使用权，银川市土地储备局在258亩土地出让成交三个月内返还投资人支付的项目投资权价款，同时，乙方可享有甲方给予的投资收益。
若投资人参与出让活动，并按约定报价，并竞得土地使用权，银川市土地储备局在258亩土地出让成交后按土地使用权价款缴纳时间返还投资人支付的项目投资权价款，同时，乙方可享有甲方给予的投资收益。
7、投资人的投资收益标准
以国有建设用地使用权出让成交价与项目投资收益权成交价款之间的差额作为参考值，乙方享有参考值70%的收益。除此之外，乙方对本项目的投资自负盈亏。银川市土地储备局于258亩国有建设用地使用权出让成交之日起三个月内向投资人兑现其投资收益。
投资人出现以下情况，政府可以取消其投资收益补偿的权利：
投资人没有按时参与国有建设用地使用权的出让活动，或者虽然参加，但未按约定进行报价的。


亮点分析：
①项目二位于银川市老城区金凤区内，紧邻城区景观河艾依河，周边环境优美，景色怡人，适合高端亲水楼盘开发；
②地块处于城区几大主干道交汇处，距商业中心仅几分钟车程，交通十分便利，属于银川市少有的闹中取静开发地段；
③地块紧邻“六盘山高级中学”（自治区重点示范高中）、盈南小学、宁夏大学等，周边教育资源优势明显，中高端学区房也是项目后期重点销售方向。
④地块规整，属于市区稀缺的整体开发用地项目。供地时间较短，利于投资人后期快速开发。